Verträge und Tipps

Nachdem regelmäßig der Bauherr von Schäden an seiner Baumaßnahme betroffen ist, sei es aufgrund mangelhafter Planung, fehlerhafter Überwachung oder falscher Ausführung, sollten er und seine Berater sich bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt intensiv mit der Absicherung der geplanten Baumaßnahme befassen.

Die Praxis zeigt aber, dass eine umfassende Risikoanalyse nur in den seltensten Fällen durchgeführt wird. In der Regel werden die Auftragnehmer vertraglich verpflichtet, Versicherungen abzuschließen, ohne deren Inhalt sowie Umfang genau zu präzisieren. Freilich ist der Bauherr häufig überfordert, die unterschiedlichen Versicherungsbedingungen im Einzelnen zu prüfen und gibt sich daher oftmals mit einer lapidaren Bestätigung eines Versicherers zufrieden. Übersehen wird, dass diese Bestätigung in der Regel nur eine Momentaufnahme ist. Sie besagt lediglich, dass der Versicherungsschutz zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Bescheinigung besteht. Ob dieser auch bei Schadenseintritt Bestand haben wird, ist ungewiss.

Für den Besteller ist es fast unmöglich, sich ohne fachmännische Unterstützung ein umfassendes Bild über den Umfang der notwendigen Versicherungen, die bei Beauftragung einer Baumaßnahme notwendig sind, zu machen. Da erfahrungsgemäß oftmals Versicherungen in erster Linie nach Kostengesichtspunkten abgeschlossen werden, ist es nicht verwunderlich, dass häufig erst im Schadensfall festgestellt wird, dass der Versicherungsschutz unzureichend war.

Nachdem die Genehmigungspflicht von Versicherungsbedingungen durch das Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen zum 01.07.1994 im Zuge der EU-Harmonisierung aufgehoben wurde, haben alle Versicherungsgesellschaften eigene Bedingungswerke entwickelt. Einige Gesellschaften haben sogar für gleichartige Risiken mehrere Bedingungswerke nebeneinander, die von der Prämie und somit vom Umfang des Versicherungsschutzes erheblich variieren. Einige der einschlägigen Versicherungsmakler sind ebenfalls mit z.T. erweiterten Bedingungswerken am Markt.

Versichert ist die im Versicherungsschein beschriebene Tätigkeit/Sache entsprechend den vom Versicherer beigefügten Bedingungen. Der geografische Geltungsbereich des Versicherungsschutzes wird in den jeweiligen Bedingungen definiert. Bei einigen Gesellschaften ist dieser auf die BRD beschränkt, andere beschränken ihn auf die EU oder auf Gesamt-Europa. Auch hier sind Unterschiede anzutreffen: einige Versicherer legen deutsches Recht, andere wiederum das jeweilige Landesrecht zu Grunde.

Ein weltweiter Versicherungsschutz ist gegen Prämienzuschlag möglich, allerdings wird der Versicherungsschutz für USA und Kanada von deutschen Gesellschaften in der Regel nicht geboten.

Versicherungsbeginn ist das im Antrag/Versicherungsschein dokumentierte Datum und kann nur in Ausnahmefällen rückwirkend beantragt werden. Wurde der Versicherungsvertrag unbefristet abgeschlossen, verlängert er sich von Jahr zu Jahr, sofern er nicht von einer der Parteien mit einer Frist von drei Monaten vor Ablauf schriftlich gekündigt wird.

Die Parteien können auch innerhalb eines Monats nach einer Schadensregulierung kündigen. Kündigt der Versicherer, hat er die eingezahlte Prämie bis Versicherungsjahresende anteilig zurückzuerstatten; kündigt der Versicherungsnehmer, geht im diese verloren. (§§ 40 abs. 1i.V.m. 158 Abs. 3 VVG)

Zu den Aufgaben des Versicherers gehört es, nicht nur die gedeckten Schäden zu begleichen, sondern auch unberechtigte Forderungen auf eigene Kosten abzuwehren, also den „passiven Rechtsschutz“ zu gewährleisten. Es ist ihm freigestellt, einen etwaigen Anspruch zu begleichen, ihn abzuwehren oder sich mit dem Anspruchsteller zu vergleichen. (§§ 40,96 abs.3, 158 Abs. 3 VVG).

Wird der Versicherer mit einer Schadensersatzforderung konfrontiert, wird er zunächst die vertraglich geschuldete Leistung überprüfen. Sind diese Leistungen nicht oder ungenau definiert, entsteht ein Streitpotential, dass durch präzise Formulierungen vermeidbar ist. Begriffe wie Funktionalausschreibung, Leitdetails, Qualitätskontrolle oder künstlerische Oberleitung ohne eine genaue Definition der geschuldeten Leistung, führen häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Beteiligten.

Dem Versicherungsnehmer obliegt es, den Versicherer von jedem Schaden bzw. von jeder Schadensersatzforderung unverzüglich in Kenntnis zu setzen. Verstößt der Versicherte gegen diese Obliegenheit, kann der Versicherer den Versicherungsschutz verweigern (§ 6 VVG).

Der Versicherungsschutz kann auch versagt werden, wenn der Versicherte ohne vorheriger Absprache eine Forderung anerkennt, sie begleicht oder sich mit dem Anspruchsteller in der Annahme vergleicht, dass dies vom Versicherer im Nachhinein beglichen wird. (§§ 6 Abs.1i.V.M.158 Abs. 2 VVG)

Der Auftragnehmer ist, aufgrund seines überlegenen Sachverstandes, verpflichtet, den Besteller von eigenen Fehlern, sobald ihm diese bewußt werden, in Kenntnis zu setzen (§ 241 Abs. 2 BGB). Tut er dies ohne vorherige Absprache, kann der Versicherungsschutz ebenfalls versagt werden.

Die Versicherungsprämie zuzüglich gesetzlicher Versicherungssteuer ist im Voraus zu entrichten. Eine Vereinbarung zur unterjährigen Zahlung ist bei durchlaufenden Verträgen gegen Zuschlag (3% bei ½ jähriger bzw. 5% bei ¼ jähriger Zahlungsweise) möglich. Bei Einmalversicherungen können zuschlagfreie Ratenzahlungen vereinbart werden.

· Die besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen für die Berufshaftpflichtversicherung der Planenden (BBR-ARCH)

· Die Haftpflichtbedingungen für das Bau-, Baunebengewerbe und Handwerksbetriebe für die Ausführenden

2) Versicherung der Planer (Berufshaftpflichtversicherung)

Die Berufshaftpflichtversicherung der Planenden deckt die Schäden, die diese im Zuge ihrer Tätigkeit verursachen können, sei es fahrlässig oder grob fahrlässig. Nicht versichert werden kann das vorsätzlich gesetz-, vorschrift- oder sonst pflichtwidriges Verhalten. Nachdem die Planenden in erster Linie ein geistiges Werk zu erbringen haben, genießen sie, im Gegensatz zu den Ausführenden, Versicherungsschutz für Mängel und deren Folgen am Gebäude selbst (Ausschluss § 4,I,6b AHB wurde in den BBR-ARCH: abbedungen). Hierin ist auch der Grund zu sehen, dass es vor allem der Architekt ist, der am häufigsten von allen am Bau Beteiligten vom Auftraggeber in Anspruch genommen wird.

Mitversichert ist auch die persönliche gesetzliche Haftpflicht der Angestellten sowie freier Mitarbeiter. Sofern mit dem Versicherer nichts anderes vereinbart wurde, ist die persönliche gesetzliche Haftpflicht von selbstständigen Büros (Subunternehmer) vom Versicherungsschutz nicht erfasst.

Zu beachten ist bei Abschluss der Berufshaftpflichtversicherung vor allem die korrekte Angabe der zu versichernden Tätigkeit. In allen derzeit gängigen Bedingungswerken (BBR) ist unter § 1 vermerkt: „Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers für die Folgen von Verstößen aus der Ausübung der im Versicherungsschein beschriebenen Tätigkeit.“

Der Versicherungsschutz ist also grundsätzlich lediglich auf die eigene, im Versicherungsschein dokumentierte Tätigkeit, beschränkt. Es kann also nicht davon ausgegangen werden, dass z.B. Leistungen nach § 15 HOAI, die von einem Tragwerksplaner erbracht werden, vom Versicherungsschutz erfasst sind, es sei denn, dies wurde mit dem Versicherer ausdrücklich vereinbart.

Festzuhalten gilt auch, dass der Versicherungsschutz ausschließlich auf die persönliche gesetzliche Haftung des Versicherungsnehmers beschränkt ist.

Werden zwischen Auftragnehmer und Besteller Vereinbarungen getroffen, die über den gesetzlichen Rahmen hinausgehen, z.B. Verlängerung der Gewährleistungsfristen, Gestaltung der Verträge mit den Ausführenden oder deren Entlohnung, besteht für Ansprüche aus diesen Leistungen keine Deckung.

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist nicht abzusehen, wie sich die Versicherer bezüglich des Urteils des OLG Brandenburg vom 26.9.2002 - 12 U 63/02 - im Zusammenhang mit der Entscheidung des BGH vom 10.4.2003 - VII ZR 378/02 - verhalten werden.

„Ist der Architekt dazu verpflichtet, bei der Vergabe mitzuwirken, so gehört hierzu auch die Vorbereitung der erforderlichen Verträge einschließlich der Ausarbeitung der Vertragsbedingungen. Erweisen sich diese als unwirksam (hier: Vertragsstrafenklausel wegen fehlender Obergrenze), haftet der Architekt grundsätzlich nach § 635 BGB. Hieran ändert sich auch nichts dadurch, daß der Architekt den Vertragsentwurf mit der Bitte übermittelt, den Vertrag durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen“ (s.a. Baurecht 11/2003).

Nach bisheriger Auffassung der Versicherer gehört die Gestaltung von Bauverträgen, sofern sie vom Architekten erbracht werden, in den Bereich der unerlaubten Rechtsberatung und ist daher vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Inwiefern sich diese Einstellung im Zusammenhang mit der neuesten Rechtsprechung verändern wird, bleibt abzuwarten und sollte mit den Versicherern abgeklärt werden.

Ebenfalls vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sind Planungsleistungen, die für Unternehmen erbracht werden, mit denen der Planende oder sein Ehegatte wirtschaftlich verbunden ist, die ihm gehören, die er leitet, für die er Baustoffe liefert oder selbst Bauleistungen erbringt.

Sobald der Planer auch ein wirtschaftliches Interesse an dem zu erstellenden Gebäude hat, ist eine Versicherung nur im Ausnahmefall zu unterschiedlichen Bedingungen, bei einigen Gesellschaften gegen Prämienzuschlag, möglich.

Nicht erfaßt vom Versicherungsschutz sind – je nach Gesellschaft und Bedingungen – Fristen und Termine sowie die Kostenermittlungen. Einige Bedingungswerke haben den Ausschluss lediglich für eigene Fristen und Termine sowie für Zusagen zur Baufertigstellung beschränkt, andere schließen den gesamten Komplex vollständig aus.

Unter eigenen Fristen und Terminen versteht man die Einhaltung der verbindlichen Termine, die dem Versicherungsnehmer gesetzt wurden, z.B. die rechtzeitige Fertigstellung von Plänen, die termingerechte Rechnungsprüfung, um vereinbarte Skontofristen einhalten zu können oder das rechtzeitige Erbringen der Leistungsphase 9 HOAI.

Skonti, die dem Besteller aufgrund verspäteter Rechnungsprüfung versagt werden, werden also vom Versicherer nicht erstattet.

Für den Bereich Kostenermittlung sind ebenfalls unterschiedliche Ausschlussklauseln anzutreffen; einige Bedingungswerke sehen lediglich einen Ausschluss der Sowiesokosten – also die Kosten, die bei richtiger Planung ohnehin angefallen wären - vor, andere wiederum lehnen die Deckung pauschal ab, sobald es sich um einen Anspruch handelt, der nur im Entferntesten mit dem Thema zu tun hat.

Der Versicherungsschutz beginnt mit dem im Antrag/Versicherungsschein vermerkten Datum – Ausnahme: Bei erstmaligem Versicherungsabschluss ist eine einjährige Rückwärtsdeckung gegeben. Der Versicherungsschutz endet mit Kündigung/Ablauf des Vertrages. Die bedingungsgemäße Nachhaftung ist in den z.Zt. gängigen Bedingungswerken 5 Jahre ab Beendigung des Vertrages.

Wird die Versicherung von einer der Parteien gekündigt, besteht eine Nachhaftung des Versicherers über einen Zeitraum von 5 Jahren. Bei endgültiger Berufsaufgabe haben einige Gesellschaften den Nachhaftungszeitraum, z. T. gegen Prämienzuschlag, auf 30 Jahre erweitert.

Wichtig: Bei Versichererwechsel ist eine Vereinbarung zu treffen, die gewährleistet, dass der nachfolgende Versicherer die Nachhaftung zu den Bedingungen und Deckungssummen des Vorversicherer übernimmt, sofern dieser aufgrund des Ablaufes der 5-jährigen Verjährungsfrist von der Leistung freigestellt ist.

Bei der Gestaltung des Versicherungsschutzes ist die Struktur und der Leistungsumfang des einzelnen Büros zu berücksichtigen. Vor allem müssen die einzelnen Leistungsbilder, die vom Büro erbracht werden sowie deren Umfang dem Versicherer dargelegt werden.

Der Kostenfaktor, der bei der Gestaltung des Versicherungsschutzes eine gewichtige Rolle spielt, darf aber keineswegs dessen Umfang beeinträchtigen. Die Prämie wird bei allen Gesellschaften von den Leistungen des Büros, von der Höhe der Deckungssummen (Personen- und sonstige Schäden) sowie von der Selbstbeteiligung im Schadensfall, abhängig gemacht.

Die Wahl der Deckungssummen insbesondere für sonstige Schäden (Sach- und Vermögensschäden) hat in erster Linie auf der Grundlage der Büroleistung und dessen Größe zu erfolgen. Berücksichtigt werden muss, dass die Planer auch für Folgekosten, die durch ein Fehlverhalten verursacht wurden, in Anspruch genommen werden können. Dies können sowohl Forderungen des Unternehmers, wie Verzugskosten oder Behinderungsschäden, als auch Nutzungs- und Mietausfall des Bestellers, als Folge einer fehlerhaften Planung oder Überwachung, sein. Auch überhöhte Betriebskosten, die auf eine fehlerhafte Planung oder Beratung zurückzuführen sind, können einen Vermögensschaden darstellen.

Der Planer haftet grundsätzlich mit seinem Vermögen für Schäden, die er einem Dritten zufügt. Die Beschränkung der Haftung auf eine vertraglich vereinbarte Deckungssumme ist im Einzelfall denkbar. Eine solche Beschränkung ist allerdings nur für die einfache Fahrlässigkeit möglich, wobei davon auszugehen ist, dass eine Klärung, ob es sich im konkreten Fall um grobe oder einfache Fahrlässigkeit handelt, in der Regel erst über die Gerichte erfolgen wird bzw. kann.

Die Maximierung der Deckungssummen spielt eine maßgebende Rolle bei der Prämienermittlung. In der Regel werden die Deckungssummen auf das Zwei- oder Dreifache pro Jahr (bei durchlaufenden Verträgen) oder für die Haftungszeit (bei Objektversicherungen) maximiert. Eine höhere Maximierung ist gegen Zuschlag möglich.

Eine weitere wichtige Komponente für die Prämienermittlung ist die Selbstbeteiligung im Schadensfall. Sie ist nicht nur als Disziplinierungsmaßnahme anzusehen, sondern in erster Linie will es der Versicherer aus Kostengründen vermeiden, sich mit Bagatellschäden befassen zu müssen.

Der Schadenfreiheitsrabatt, der bei Altverträgen (bis 2002) von den meisten Gesellschaften gewährt wurde, wurde von allen deutschen Versicherungsgesellschaften in den neuen Tarifen (ab 2003) gestrichen.

· Die Berechnung nach tätigen Inhabern (des Büros), Vergütung an Angestellte und freie Mitarbeiter sowie Vergabe (von Leistungen) an selbständig versicherte Büros (Subunternehmer).

Berechnet wird auf der Grundlage der Büroinhaber (fester Betrag), der Angestellten und freier Mitarbeiter (Prozentsatz aus deren Gehalt/Honorar) sowie Vergabe an selbständig versicherte Büros ( Prozentsatz aus dem Vergabehonorar)

Grundlage der Berechnung ist ein fester oder variabler Prozentsatz aus dem Netto- Honorarumsatz (entsprechend der Umsatzsteuererklärung) des Büros.

Berechnet wird ein Prozentsatz aus der Bausumme der zu planenden Baumaßnahme. Einige Gesellschaften bieten unterschiedliche Nachlässe, wenn lediglich Teilleistungen erbracht werden. Eine Berechnung auf Grundlage des Honorarumfanges (aus der zu planenden Baumassnahme) ist ebenfalls denkbar.

Sofern keine besonderen Gründe für den Abschluss einer Objektversicherung sprechen, ist die umsatzbezogene Berechnung in der Regel vorzuziehen, bei der sowohl der betriebswirtschaftlichen Komponente als auch der Auftragslage eher Rechnung getragen wird, als bei einer relativ starren Berechnungsgrundlage auf Personenbasis.

Die Objektversicherung ist vor allem bei Arbeitsgemeinschaften und Generalplaneraufträgen zu empfehlen, also in den Fällen, in denen mehrere Planer gemeinsam aus einem Vertrag zur Haftung herangezogen werden können. So wird für alle Beteiligten ein einheitlicher Versicherungsschutz mit einer einheitlichen Deckungssumme und einheitlichem Bedingungswerk erreicht. Nachdem sich der Versicherer mit etwaigen Schadenersatzansprüchen in jedem Fall zu befassen hat, sind Auseinandersetzungen zur Verursacherfrage, sowohl zwischen den Planenden als auch mit mehreren Versicherern, weitgehend auszuschließen.

Weitere Vorteile der Objektversicherung ergeben sich daraus, dass die Selbstbeteiligung im Schadensfall nur einmal fällig wird und die Schadenfreiheitsrabattregelung (sofern vereinbart) keine Anwendung findet, so dass die Gefahr einer Rückstufung im Schadensfall entfällt. Wird eine gesonderte Objektversicherung abgeschlossen, sind die Versicherer aller mitversicherten Büros vom Bestehen einer Objektversicherung in Kenntnis zu setzen.

Einer Vereinbarung bezüglich der Reduzierung der Prämie des laufenden Vertrages kann sich der besitzende Versicherer nicht widersetzen. Nachdem er für das gesondert versicherte Objekt kein Risiko zu tragen hat, hat er auch keinen Anspruch auf Prämie.

Bei Abschluss der Objektversicherung ist unbedingt eine Klausel in den Vertrag aufzunehmen, die den Versicherungsschutz ab Planungsbeginn bis Ende der längst möglichen bzw. denkbaren gesetzlichen Verjährungsfrist von 30 Jahren bzw. (sofern keine Körperschäden vorliegen) nach 10 Jahren ab Schadenseintritt (§ 199 Abs. 3 BGB.) gewährleistet.

Ferner ist in den Vertrag (sofern es sich um mehrere Mitversicherte handelt) eine klare Vereinbarung bezüglich der Prämienverteilung, z.B. entsprechend den Honoraranteilen sowie eine Regelung zur Selbstbeteiligung im Schadensfall, als Vorrausetzung für den reibungslosen Ablauf dieses Konzeptes, aufzunehmen .

3) Versicherung der Bauherren (Bauherrenhaftpflichtversicherung)

Der Besteller haftet grundsätzlich in seiner Eigenschaft als Veranlasser der Baumaßnahme für Schäden, die während der Bauzeit Dritten zugefügt werden. Zwar hat er in aller Regel einen Regressanspruch gegenüber seinem Auftragnehmer, den er allerdings selbst durchsetzen muss, sofern keine Haftpflichtversicherung abgeschlossen wurde. Es ist daher jedem Bauherren dringend zu empfehlen, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung für die Dauer der Bauzeit abzuschließen.

Mit Abschluss der Bauherrenhaftpflichtversicherung besteht die Sicherheit, dass eventuelle Forderungen, die an den Bauherren gerichtet werden, durch den Versicherer abgewickelt werden. Versichert sind sowohl Personen- als auch Sach- und Vermögensschäden bis zur vereinbarten Deckungssumme.

Vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sind Schäden an Nachbargebäuden wie z.B. Risse, Einsturz, Abrutschen usw. Diese Risiken können zum Teil über die Zusatzklauseln in der Bauleistungsversicherung abgedeckt werden. (Siehe IV.4.)

4) Versicherung der Baumaßnahme (Bauleistungsversicherung)

Die Bauleistungsversicherung deckt Schäden, die während der Bauzeit an der im Versicherungsschein angegebenen Baumaßnahme durch Dritte/Unbekannte oder durch höhere Gewalt verursacht werden. Ist der Sachverhalt strittig, hat der Versicherer, um eine Verzögerung des Bauablaufes zu vermeiden, einen versicherten Schaden zu ersetzen und kann, soweit möglich, den Verursacher ermitteln und von diesem Ersatz verlangen.

Nachdem es sich hier um eine reine Sachversicherung handelt, werden auch nur Schäden an der „versicherten Sache“ erstattet, also an der Baumassnahme selbst, nicht aber Folgeschäden wie z.B. Nutzungsausfall, Vertragsstrafen, Maßnahmen zur Baubeschleunigung, usw. Teilweise sind diese Risiken über einzelne Klausel einschließbar.

Bei Um- oder Anbaumaßnahmen ist der Versicherungsschutz ausschließlich auf die neu zu erstellenden Teile beschränkt. Schäden, die an der Altbausubstanz auftreten, sind von dem Bauherrn zu tragen, sofern er nicht in der Lage ist, einem Dritten ein Verschulden nachzuweisen.

Sofern der Versicherungsschutz rechtzeitig beantragt wurde, ist dieser von Baubeginn bis Bauende gegeben. In den meisten Bedingungswerken wird das Bauende mit der Abnahme oder Inbetriebnahme definiert, wobei das frühere Datum gilt. Werden nach Bezug Restarbeiten durchgeführt, sind nur diese vom Versicherungsschutz erfasst. Treten z.B. bei der Gestaltung der Außenanlagen Schäden am bereits abgenommenem oder in betriebgenommenem Gebäude auf, werden diese vom Versicherungsschutz nicht mehr erfasst.

Eine Nachhaftung von 12 bzw. 24 Monaten für Schäden, die während der Bauzeit verursacht wurden und erst nach der Abnahme auftreten, ist möglich. Ebenfalls ist eine Nachhaftung für Schäden, die bei der nachträglichen Ausführung bauvertraglich vereinbarter, aber zurückgestellter Leistungen entstehen, auf Antrag versicherbar.

In den meisten Bedingungswerken ist der Versicherungsschutz auf zwei Jahre beschränkt. Eine längere Bauzeit wird in der Prämienberechnung ihren Niederschlag finden und sollte dem Versicherer – soweit voraussehbar - bereits bei Vertragsabschluß bekanntgegeben werden. Verlängert sich die Bauzeit oder tritt eine längere Bauunterbrechung ein, ist der Versicherer von den Umständen unverzüglich in Kenntnis zu setzen und eine entsprechende Verlängerungsprämie auszuhandeln.

Nachdem es dem Bauunternehmer obliegt, ein mangelfreies Gewerk zu erstellen, gehören Schäden, die während der Bauzeit entstehen, in seinen Verantwortungsbereich. Unabwendbare Ereignisse oder höhere Gewalt verbleiben nach wie vor im Verantwortungsbereich des Bestellers (§ 7 VOB/ B). Daher wurden von der Versicherungswirtschaft zwei unterschiedliche Bedingungswerke entwickelt:

§ Die ABN (Allgemeine Bauleistungsbedingungen für die Versicherung von Gebäudeneubauten durch den Auftraggeber), wonach die Belange des Bauherren und der Ausführenden, wie höhere Gewalt und unabwendbare Ereignisse mitversichert werden.

§ Die ABU (Allgemeine Bauleistungsbedingungen für die Versicherung der Unternehmerleistungen) wonach lediglich die Belange des Unternehmers Berücksichtigung finden.

Da die Bauleistungsversicherung nur von dem Rohbauunternehmer oder vom Generalunternehmer abgeschlossen werden kann, ist besonders bei Einzelvergaben dem Besteller zu empfehlen, selbst für den Versicherungsschutz zu sorgen.

Schließt der Besteller eine Bauleistungsversicherung ab, sollte dies auch in den Vorbemerkungen zur Vergabe zum Ausdruck gebracht werden. Ebenfalls ist die Prämienaufteilung vorab bekannt zu geben: In der Regel werden 80% der Prämie von den Unternehmen getragen und 20% vom Besteller.

Der Einwand, dass bei einer derartigen Vorgehensweise die Unternehmer die Umlage in deren Angebote einfließen lassen und daher die Kosten nach wie vor vom Besteller zu tragen sind, ist unzutreffend. Nachdem für die Ausbaugewerke kein Versicherungsschutz geboten wird, wird von diesen das Ausbleiben des Versicherungsschutzes risikoerhöhend bewertet und führt in der Regel zu Risikozuschlägen. Wird die Bauleistungsversicherung von dem Besteller veranlasst, haben die Unternehmen, die über einen Jahresvertrag bauleistungsversichert sind, die Möglichkeit, die anteilige Bausumme bei der jährlichen Abrechnung in Abzug zu bringen und können somit eine doppelte Prämienzahlung vermeiden.

Tritt ein Schaden an einem bereits abgenommenem Bauteil ein (z.B. Rohbau), wird der Besteller für die Behebung selbst aufzukommen haben, sofern er auf den Abschluss einer eigenen Bauleistungsversicherung nach ABN verzichtet hat.

Die Prämienberechnung für Verträge, die vom Besteller nach ABN abgeschlossen werden, erfolgt auf der Grundlage der angenommenen Bausumme nach DIN 276 (Kostengruppen 2-6), Art und Umfang der Baumaßnahme, der Selbstbeteiligung im Schadensfall sowie der notwendigen Klauseln. Eine Unterversicherung ist ausgeschlossen, da es dem Versicherungsnehmer obliegt, bei Bauende die effektive Bausumme dem Versicherer zwecks endgültiger Abrechnung bekannt zu geben.

Die meisten Gesellschaften benötigen zur Prämienermittlung für die Versicherung von Großbauten ausführliche Unterlagen wie Bodengutachten, Pläne, Ausschreibungen sowie sämtliche sonstige risikorelevanten Daten.

Um Auseinandersetzungen mit dem Versicherer im Schadensfall zu vermeiden, sollen diese Unterlagen so ausführlich wie möglich sein und als Bestandteil des Versicherungsumfangs im Versicherungsschein dokumentiert werden.

Bei nach ABU abgeschlossenen Verträgen erfolgt die Prämienberechnung in der Regel auf der Grundlage eines Rahmenvertrages entweder mit Objekteinzelanmeldung oder auf Grundlage der Jahresbausumme mit nachträglicher Abrechnung. Hier sind ebenfalls die Jahres- oder Einzelbausummen sowie die mitversicherten Risiken und Klauseln die weitere Grundlage für die Prämienkalkulation.

Da die Gegebenheiten bei den einzelnen Baumaßnahmen von Fall zu Fall erheblich variieren können, wurde ein umfangreiches Klauselwerk entwickelt.

Die in allen Bedingungswerken ausgeschlossenen Risiken wie Diebstahl von eingebauten Teilen, Glasbruch nach Einbau sowie Feuer, Blitzschlag und Explosion sind bei Vertragsabschluß gesondert (gegen Prämienzuschlag) zu beantragen und dürfen, soweit es sich um einen Hochbau handelt, in keinem Versicherungsvertrag fehlen.

· Baustellen im Bereich von Gewässern oder in Bereichen, in denen das Grundwasser durch Gewässer beeinflusst wird (Klausel 60 ABN/ABU)

· Schäden an fertig gestellten Teilen von Bauwerken durch Sturm und Leitungswasser (Klausel 70 ABN)

Sich abzeichnende, baustellenspezifische Gefahren können zusätzlich auf „Erstes Risiko“ mitversichert werden. Bei der Versicherung auf „Erstes Risiko“ ist die Versicherungssumme frei wählbar und sollte den höchst möglichen Schaden abdecken. Einige der wesentlichen Klauseln sind:

· Einsturz, Teileinsturz, Spund- oder Rammarbeiten sowie das Unterfangen und Unterfahren von Altbauten (Klausel 55 ABN/ABU)

· Baugrund und Bodenmassen sofern Bodenaustausch notwendig werden kann (Klausel 63 ABU)

5) Versicherung der Bauausführenden (Betriebshaftpflicht)

In den Versicherungsbedingungen der Haftpflichtversicherung für das Baugewerbe, Baunebengewerbe und der Handwerksbetriebe ist seit 1994 ein rasanter Wandel eingetreten. Die einzelnen Gesellschaften haben eine Vielzahl von Bedingungswerken und Klauseln hervorgebracht, so dass es auch den Fachleuten oft schwer fällt, den Überblick zu behalten. Daher sollen hier nur die wesentlichen Merkmale der Haftpflichtversicherung behandelt werden.

Versichert wird im Rahmen der Betriebshaftpflichtversicherung die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers (Betriebs) aus den Eigenschaften, Rechtsverhältnissen und Tätigkeiten, die sich aus dem im Versicherungsschein beschriebenen Betriebscharakter ergeben. Werden nach Vertragsabschluß Tätigkeiten übernommen, die nicht dokumentiert wurden, so ist der Versicherer hiervon unverzüglich in Kenntnis zu setzen. Wurde eine „Versehensklausel“ vereinbart, ist der Versicherungsschutz auch für diese Risiken gegeben, sofern der Versicherungsnehmer das Versäumnis dem Versicherer, nach Bewusstwerden, unverzüglich gemeldet hat und die entsprechende Prämie nachentrichtet.

Insbesondere bei „Altverträgen“ ist eine fachmännische Überprüfung auf Umfang, Deckungssummen, Bedingungen, Klauseln und Prämie dringend zu empfehlen. Die meisten Versicherungsbedingungen beinhalten zwar eine „Versehensklausel“, die allerdings ausschließlich für das laufende Versicherungsjahr Gültigkeit hat. Risikoänderungen und neu hinzukommende Risiken sind dem Versicherer unverzüglich – spätestens am Versicherungsjahresende - bekannt zu geben.

Versichert sind Personenschäden sowie Sach- und Vermögensschäden bis zur vereinbarten Deckungssumme und Maximierung. Vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sind eigene, mangelhafte Leistungen (Erfüllungsschäden). Folgeschäden, die auf Grund mangelhafter Leistung eingetreten sind, wie z.B. Nutzungsausfall, Mietverlust oder die Beschädigung von Leistungen Dritter, sind aber vom Versicherungsschutz erfasst.

Für Bauvorhaben, die vom Versicherungsnehmer selbst ausgeführt werden, ist die Planung, Konstruktion und Bauleitung (im Sinne der HOAI) vom Versicherungsschutz ausgeschlossen.

Für die Höhe der Versicherungsprämie sind in erster Linie die Deckungssummen für Personen- und sonstige Schäden (Sach- und Vermögensschäden) sowie die Selbstbeteiligung im Schadensfall maßgebend.

Als Berechnungsgrundlage werden von der Versicherungswirtschaft zwei unterschiedliche Modelle angeboten:

Bei beiden Berechnungsarten sind die entsprechenden Zahlen mittels eines Erhebungsbogens, zur endgültigen Prämienberechnung am Versicherungsjahresende, bekannt zu geben.

Sowohl in den AHB´s als auch in den Haftpflichtbedingungen für das Baugewerbe, Baunebengewerbe und der Handwerksbetriebe bestehen eine Reihe von Ausschlüssen (§ 4 AHB), die für den Unternehmer zu erheblichen Nachteilen führen können. Einige dieser Ausschlüsse können gegen Prämienzuschlag abbedungen werden. Dabei handelt es sich im Wesentlichen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) um Risiken, wie:

· Allmählichkeits-, Abwasser- und Überschwemmungsschäden sowie Senkungen, Erschütterungen und Erdrutschungen (Ausschluss gem. § 4 Ziff. I 5 und Ziff. I 8 AHB)

Die einzelnen Versicherungsgesellschaften decken diese Risiken zu ganz unterschiedlichen Bedingungen. Die am häufigsten anzutreffenden Bedingungen sehen für die Mitversicherung jeder einzelnen Klausel eine eigene Deckungssumme, eine eigene Selbstbeteiligung sowie einen eigenen Prämienzuschlag vor. Vor allem bei Altverträgen, die seit längerer Zeit nicht angepasst wurden, können hier erhebliche Deckungslücken bestehen.

Einige wenige Versicherer haben diese Ausschlüsse in deren Bedingungswerk pauschal abbedungen. Die Deckungssumme steht für den Gesamtvertrag, also auch für die ansonsten abbedungenen Ausschlüsse, zwei- bzw. dreimal pro Jahr zur Verfügung. Die Selbstbeteiligung wird bei jeder Schadenersatzleistung in der vereinbarten Höhe in Abzug gebracht.

6) Die Multiriskversicherung

Nachdem der Besteller am Meisten von Schäden am Bau betroffen ist, sollte er es sein, der nicht nur den Umfang des Versicherungsschutzes bestimmen, sondern selbst für einen einheitlichen und umfassenden Versicherungsschutz sorgen. Von der Möglichkeit, dass der Besteller auf eigenen Namen und auf eigene Rechnung, alle versicherbaren Risiken (Planende, Ausführende und Bauleistung) in einem Vertrag bündelt und somit die Deckungssummen, die Bedingungen, die Selbstbeteiligung und nicht zuletzt die Prämie selbst bestimmt, wird nur selten Gebrauch gemacht.

Der Bauherr ist Versicherungsnehmer, Prämienzahler und im Schadensfall auch Anspruchsteller in einer Person. Er hat nicht nur den Umfang des Versicherungsschutzes selbst bestimmt, sondern kann vor allem auch sicherstellen, dass die Prämien rechtzeitig bezahlt und die Schadenersatzforderungen nicht verspätet gestellt werden.

Bei entsprechender Vertragsgestaltung werden die Prämien auf die Planer einerseits und auf die ausführenden Firmen andererseits umgelegt, so dass diese Vorgehensweise für den Besteller mit keinen Kosten verbunden ist (siehe auch Kap.IV.2.d.).

Eine Kostenersparnis für den Bauherren liegt darin, dass der Versicherer ohnehin für alle gedeckten Risiken zu haften hat und in der Regel auf die Erhebung einer Prämie für die Bauherrenhaftpflichtversicherung verzichtet.

Um Auseinandersetzungen zwischen den Beteiligten im Schadensfall zu vermeiden, sollte auch eine klare vertragliche Regelung bezüglich der Selbstbeteiligung erfolgen. Ein pragmatischer Lösungsvorschlag könnte die Überlegung sein, die Selbstbeteiligung auf die Mitversicherten entsprechend ihrer Beteiligung an der Baumaßnahme und zwar unabhängig vom Schadensverursacher aufzuteilen.

Nachdem sämtliche versicherbaren Risiken bei einem Versicherer eingedeckt werden, entfällt im Schadensfall häufig die mühsame Suche nach dem Schuldigen und eine kostspielige Beweissicherung, die oftmals in einer zeitaufwändigen gerichtlichen Auseinandersetzung mündet.

Wird diese „Umbrelladeckung“ vom Besteller abgeschlossen, werden die Möglichkeiten einer Auseinandersetzung während der Planungs-, Bau-, oder Nachhaftungsphase um ein Wesentliches gemindert. Es gibt nur einen Versicherer, der, sofern es sich um ein versichertes Risiko handelt, unabhängig vom Verschulden und unabhängig davon, ob es sich nun um einen Planungs- oder Überwachungsfehler, um einen Ausführungsfehler oder aber um einen Schaden durch Unbekannt handelt, zu leisten hat.

Bei Abschluss einer Multiriskdeckung durch den Besteller ist auf eine Vertragsklausel zu achten, die den Versicherungsschutz ab Planungsbeginn bis Ende der längst möglichen bzw. denkbaren gesetzlichen Verjährungsfrist von 30 Jahre bzw. (sofern keine Körperschäden vorliegen) nach 10 Jahren ab Schadenseintritt (§ 199 Abs.3 BGB) gewährleistet.

Ferner ist eine klare vertragliche Vereinbarung aufzunehmen, die die Prämienaufteilung unter den Beteiligten regelt. Bei den Planenden kann sie z.B. entsprechend den Honoraranteilen und bei den Ausführenden entsprechend der Bausumme nach DIN 276 aufgeteilt werden. Ebenfalls ist eine vertragliche Regelung zu treffen, die die Frage der Selbstbeteiligung im Schadensfall klärt.

1.Nachdem es der Besteller ist, der von den Baumängeln am meisten betroffen ist, sollte er sich um den umfassenden Versicherungsschutz bemühen.

2.Unklare oder unvollständige Formulierungen der Verträge beinhalten erhebliche Streitpotentiale sowohl zwischen Besteller und Auftragsnehmer als auch zwischen Versicherungsnehmer und Versicherer.

3.Der Versicherungsschutz muss den jeweiligen Gegebenheiten, unter Inanspruchnahme einer professionellen rechtlicher Beratung und Berücksichtigung des Preis-/Leistungsverhältnisses, angepasst werden.

4.Zu beachten ist, dass eine klare und umfassende Definition des zu versichernden Risikos im Versicherungsschein dokumentiert wird.

5.Für Aufträge im Ausland ist in jedem Fall der Versicherer zu befragen, ob und in welchem Umfang Versicherungsschutz besteht oder angeboten werden kann.

6.Deckungssummen und Klauseln sind auf den Umfang der jeweiligen Bedürfnisse, d.h. dem höchst möglichen Schaden, auszurichten.

7.Der Haftpflichtversicherer, der auch die Funktion des passiven Rechtsschutzes zu übernehmen hat, ist von jeder/m Forderung/Schaden umgehend zu benachrichtigen. Dies gilt auch bei involvierung in selbstständige Beweisverfahren, selbst wenn der Versicherungsnehmer nur als Streitverkündeter in das Verfahren einbezogen worden ist.

8.Der Bauleistungsversicherer hat einen versicherten Schaden am Objekt unverzüglich zu begleichen. Eine oftmals in der Praxis geübte Verzögerungstaktik der Schuldzuweisung an Dritte ist unzulässig.

9.Der Versicherungsschuz in der Bauleistungsversicherung muss in jedem Fall den Diebstahl von eingebauten Teilen, Glasbruch sowie „ Feuer-Rohbau“ erfassen.

10. In der Betriebshaftpflichtversicherung sollen die Zusatzklauseln in der Deckungssumme mit einem einheitlichen Selbstbehalt mitversichert werden.

Grundsätze und Praxistipps für die Ausgestaltung der Versicherungsverträge

1) Einleitung

2) Versicherung der Planer (Berufshaftpflichtversicherung)

3) Versicherung der Bauherren (Bauherrenhaftpflichtversicherung)

4) Versicherung der Baumaßnahme (Bauleistungsversicherung)

5) Versicherung der Bauausführenden (Betriebshaftpflicht)

6) Die Multiriskversicherung

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